[유튜브 리뷰] 부동산 전세 사기 이렇게 칩니다 (feat.신사임당)

신사임당 채널 '부동산 좀 아는 선배' 코너에서 경매 전문가 '류캔두잇'과 함께 진행한 라이브다. 주제는 '절대로 당하지 마세요. 부동산 전세 사기 이렇게 칩니다.'이다. 최근 부동산 전세 사기가 판을 치면서 전세&월세 세입자라면 꼭 알아야 할 정보를 알려주었다. 집을 사는 사람이 아니더라도 꼭 알아야 한다는 신사임당의 말이 기억에 남는다.

신사임당 채널 - 부동산 전세 사기 이렇게칩니다.

왜 이런 일이 일어나는 걸까?

 여러 상황이 있지만 크게 3가지로 볼 수 있다. 첫 번째, 임대인이 채무를 변제하지 못해서 발생한다. 임대인(집주인)이 집을 구매할 때 은행에 대출을 받는 경우가 많다. 어떠한 이유에서 임대인이 채무를 변제하지 못하게 되었고, 이때는 은행은 근저당을 바탕으로 법원에 경매를 신청하게 된다.

임대인이 채무를 변제 못한 경우

 두 번째, 임대인이 세금을 내지 못한 경우다. 이때는 국세청이 한국자산관리공사에게 공매를 요청하게 된다. 세 번째는 임대인이 임차인에게 그냥 전세금을 돌려주지 않는 경우이다. 황당하지만 실제 우리 주변에서 일어나는 일이다. 그러면 이런 상황을 임차인(세입자)은 어떻게 대비하고, 자신의 보증금 권리를 주장해야 할까? 

임대인이 세금을 내지 못한 경우

대항력 + 우선변제권

 법원에서는 "권리"의 유무를 통해 판단한다. 세입자에게 필요한 권리 위주로 설명한다면 "대항력" + "우선변제권"를 갖추어야 한다. 먼저 "대항력"을 갖추기 위해서는 전입신고 + 확정일자 + 점유 3가지가 필요하다. 전입 신고는 정부 24에서 인터넷 신청, 동사무소에서 가능하고, 확정일자는 대법원 인터넷 등기소, 부동산 거래 관리 시스템, 동사무소에서 가능하다. 전입신고와 확정일자를 동사무소에서 한 번에 처리하는 것이 편하다. 그리고 점유는 집에 들어가는 것을 말한다. "우선변제권"은 먼저 돈을 받을 수 있는 권리를 말한다.

 그런데 만약 전세보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 하는 경우는 어떻게 해야 할까? 이때는 점유가 빠지므로, 대항력 유지하기 위해 "임차권 등기"를 작성해야 한다.

 추가로 2021년 6월부터 임차인 보호가 대폭 강화된 부분이 있다. 계약서가 있고 임대차 신고를 한다면 확정일자가 자동으로 부여하는 것이다. 근저당은 즉시 효력이 발휘되었지만, 확정일자는 다음날 00시에 법적으로 인정되는 바람에 많은 사람들이 피해를 입었었다. 이에 전입신고 시 임대차 계약서를 제출하면 확정일자까지 인정받을 수 있으니 꼭 동사무소를 방문하자.

6월 1일부터 임대차 신고 때 확정일자 받는다 - 한겨레

6월1일부터 임대차 신고 때 확정일자 받는다

 

등기부등본 확인 하기

계약 시 임대인의 정보를 확인하고 안정하게 진행하기 위해서 꼭 해야 하는 것이 있다. 등기부등본을 확인하는 것이다. 계약하려는 집과 주소가 동일한지, 열람 일자가 계약 당일인지, 계약자와 소유자가 동일인인지, 압류, 가압류, 가처분 등 특이 사항이 없는지, 근저당이 설정되어 있는지를 체크해봐야 한다.

법적인 안정성은 월세가 높다.

일반적으로 전세와 월세 중에서 선호도가 높은 것은 전세이다. 하지만 법적으로 보장받는 우선순위는 월세가 더 높다. 이유는 최우선변제권 때문이다. 최우선 변재권은 임차주택이 경매, 공매 시 보증금 중 일정액을 다른 담보물권 자보다 우선하여 변제받는 권리를 말한다.

가능하면 전세보증보험 가입

더 확실한 방법은 전세보증보험을 가입하는 것이다. HUG 주택도시보증공사, SGI 서울 보증 보험, HIF 한국주택금융공사에 각 요건이 다르니 나에게 맞는 사항을 잘 체크해봐야 한다.

<전세&월세 체크리스트>
1. 세입자의 권리를 위해 필요한 세 가지 전입신고 + 확정일자 + 점유

2. 보증금을 돌려받지 못했는데 이사를 가야 한다면? 임차권등기 설정

3. 계약할 때 반드시 확인해야 하는 것? 등기부 등본
표제부 : 계약하려는 집의 주소와 동일한지 확인, 열람 일자가 계약 당일인지 확인
갑구
1) 계약하려는 자와 실제 소유자가 일치하는지 확인
2) 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매 개시 결정이라는 말이 있는지 확인
3) 신탁 여부 확인(신탁 : 재산의 관리와 운영을 맡기는 것)
을구 : 근저당 여부 확인 

4. 전세와 월세 중에서는 월세가 안전하다. 최우선변제권

전세 알고 살자.

 모르는 것이 죄는 아니다. 하지만 선택에 대한 책임은 스스로 질 수밖에 없다. 그러니 알아야 한다. 오늘 영상을 보고 느낀 점이다. 본문에서는 자세히 다루지 못한 상세한 내용은 영상에 담겨있다. 빌라보다 아파트, 다가구 보단 다세대 등 도움 되는 내용이 알차게 들어있으니 꼭 확인해보자.